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几经波折的“共享办公”,正孕育“3.0”新生命

提到“共享办公”,可能很多人的第一反应还停留在WeWork撤回IPO,市值蒸发、现金流紧张、裁员、亏损扩大等一系列负面消息上。我采访了几个投资人,他们对共享办公也都持悲观看法,认为共享办公目前没有实际的投资价值。

然而,亿欧在梳理了共享办公近年来的发展之旅后,发现现实可能并没有想象的那么悲观,共享办公行业似乎正进入一个孕育“新生命”的关键节点

共享办公市场或正迎来启动期

“共享办公”概念最初诞生于1995年,当时共享办公空间的前身——C-base在德国柏林成立,当时只是为一群软件工程师提供一个见面沟通和工作的场所而组件的组织。2005年,第一家正式的共享办公空间在旧金山成立。

2012年前后,伴随中国互联网、移动互联网的风行,众多初创公司需要价格低廉、品质又保证又有浓郁创业氛围的办公场所,同期中国一二线城市写字楼空置率逐渐升高,以“二房东”为主要运营模式的共享办公1.0应运而生,主要通过整合供需两端的市场,满足中小型创业团队的物理空间需求。

2015年,国家政府工作报告明确了“大众创业、万众创新”的发展战略,国务院办公厅也印发“众创空间”纲领性文件——《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》。随着众创空间概念的兴起,共享办公不仅包含满足企业成长所需的物理空间,更加入了基于这种物理空间所组织的服务内容。同时办公者亦可与其他团队分享或交换信息、知识、技能、想法等,拓宽社交圈子,最终形成一个完善的社群,这便是以“办公+社群”为主要运营模式的共享办公2.0

2015年-2018年,共享办公行业融资总额持续增加,投资热度逐年攀升,WeWork、优客工场、寰图(中国)、梦想加空间等企业在短期内就获得多轮融资,晋升为行业独角兽队列,这些企业都率先在北上广深一线城市落地多家共享办公空间,行业一度火热,多家企业为抢占市场头把交椅的位置,不惜裁员互联网烧钱式的打法,以高价抢地,同时推行低价策略抢占市场,甚至大幅提高中介佣金来抢夺客户。然而这种高度依赖资本输血急速扩张埋下的恶果在2018年下半年开始暴露出各种问题。

2018年下半年,伴随互联网公司相继传出裁员,共享办公空间的租金收入迅速下滑,WeWork、优客工场、纳什空间、氪空间这些昔日屡获融资的头部企业都相继被爆出裁员、资金紧张的问题。WeWork在2019年的融资“失利”,软银原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元,这被认为是共享办公行业“入冬”的一个先兆。此后,共享办公行业开始进入洗牌期,仅2018年,共享办公品牌就减少了40家,运营时间均未超过两年。

2020年的疫情,在很多人看来,似乎更加重了共享办公企业的危机,众多共享办公空间的租金都下调了10%-15%的水平。近期也有消息现实,We+酷窝等小型企业都宣布停止运营,Funwork的经营情况也不甚乐观,退租了过半项目,方糖小镇也关掉其在北京的首个空间,更有多家共享办公空间爆出资金链危机,出现拖欠租客押金、房东租金的情况。种种迹象看似都传达出,短短六年多时间里几经波折的共享办公,似乎已经“幻灭”。

但事实是,也有种种久违的好消息都搅动着共享办公行业,令这个曾被视为无望的行业再次燃起生机。

一边是共享办公头部企业走向上市或宣布盈利:优客工场圆梦国内共享办公“第一股”,WeWork 宣布将提前一年至2021年实现盈利,并如愿等来挚信资本的2亿美元追加投资,创富港、纳什空间也相继传出已经或即将盈利的消息。

另一边是地产、茶饮咖啡等企业进入共享办公行业以延伸原有业务链条,例如,恒基兆业地产集团于10月推出共享办公品牌Being Cospace;星巴克于6月在日本推出第一家“专为上班族所设计”的办公咖啡厅……

而且从长远来看,中国企业对灵活办公模式的需求并不会缩减,反而会伴随疫情后远程办公、灵活用工等模式的发展,有越来越多的企业开始考虑采用共享办公的模式,以节省办公空间的租赁成本

部分大型企业会考虑将新成立的项目团队设立在共享办公空间,或者将销售、运维等非固定工位的职位放置于共享办公空间中。另外,自由职业者、常年出差的职业人士对共享办公空间的认可程度也越来越高。

可以预见的是,无论是企业,还是个人,都将逐步认可共享办公的灵活性、便捷性、私密性、高性价比、优质服务等优势,共享办公行业的潜在市场空间巨大。

如果从行业应用成熟度曲线来看的话,共享办公行业目前已经度过探索期的起步、爆发、撤退的三个阶段,或正迎来“真正”的市场启动期

几经波折的“共享办公”,正孕育“3.0”新生命

共享办公3.0,“精细化运营+数智化服务”或成破局关键

目前,就共享办公3.0“物理空间+增值服务”的运营模式来看,物理空间方面,各家共享办公企业均从最开始的“规模化扩张”,逐渐走向“精细化运营”

一种是如创富港的“细扣每一分钱”,通过数字化方式实现“选址、设计、装修、新店营销、老店维持”等每一核心环节的可量化控制,从而确保“单店盈利化”。

另一种是如恒基兆业地产集团旗下Being Cospace,通过可动态调节的空间隔板实现空间的灵活配置、多样用途,从而提高单位空间的可使用效率。

增值服务方面,早期的增值服务主要依靠提供社群服务,典型的如孵化器、创投服务等,但这种模式与共享办公空间关联度较低,且专业性要求较高,很多企业最终并未通过这些服务实现盈利。

后来逐渐发展出共享财务、税务、管理资源等等,典型的如WeWork开发的社群软件,可以实现一站式的企业资金管理、报税、工商服务等。

近两年,随着企业对数字化的关注,以及数据中台的兴起,部分共享办公平台开始整合云计算、大数据、人工智能技术,通过自研或合作的方式,为空间搭建一体化平台服务,满足企业运营管理需求,鉴于该模式更能满足不同类型的企业内部管理和外部运营需求,未来或将成为共享办公3.0的主流模式

近期,恒基兆业地产集团旗下的Being Cospace发布的共享办公3.0产品,主要定位企业中高端商务人士,通过打造“智能中台+职能中台”两大超级中台,构建企业智能中枢

几经波折的“共享办公”,正孕育“3.0”新生命

BCos创始人兼CEO方力维表示,BCos的智能化不是空间智能设备的简单组合,而是致力通过用智能化技术打破以往办公空间里面各个设备之间和楼宇空间设备设施的孤立存在模式,打造AIoT的智能办公空间

具体来看,BCos通过使用AIoT、边缘计算、数据集成技术应用,实现了空间系统设备与楼宇系统设备、空间智能办公系统与企业系统、空间设备之间的互联互通与信息共享。

BCos联合创始人兼技术负责人赵宇表示,通过打造全链路的智能办公生态体系,可将入驻客户的办公流程节点减少60%以上,大幅提升办公效率、办公安全和办公体验。

在职能中台方面,BCos通过推出独立的空间管理APP,将空间的智能化办公管理系统与企业内部的管理系统进行打通,企业的工商注册、标准流程审批、行政服务、办公服务、组织管理、市场管理等内部体系与需求,都可直接共享BCos的资源和服务,大幅减少公司职能体系并降低职能资源的难度,实现高效、高质量的流程化管理。

以快递场景为例,以往用户在快递收发件时,经常会面临因工作原因无法抽身,但大厦又不提供寄存服务的尴尬情况;即使大公司提供管理快递的服务,也需要专门的行政管理人员来负责。就此,BCos通过智能机器人服务,用户只需使用手机APP下单,即可由空间内的智能机器人下楼取件,并会将快递直接送交给需求人所在的办公位。在疫情期间,智能机器人的使用,极大降低了空间人员与外部人员之间的接触几率,保障办公安全。同时,通过空间内科技手段的使用,还提高了工作效率与舒适度。

多背景企业跨界进军共享办公,行业格局尚不清晰

除共享办公3.0阶段的运营模式外,现阶段,该行业的市场竞争格局尚不清晰

如果从存量市场来看WeWork、优客工场等头部企业已经占据了大量的办公空间面积,并且发展至今,从运营经验、模式探索、用户服务等层面都有过一段时间的探索,更容易在共享办公新阶段把握先机。

根据天眼查数据和公开资料整理,2020年以来,国内开业、新签约项目数排名前三的共享办公企业分别是创富港、办伴、优客工场。

可见,相比中小型共享办公企业,头部企业更容易获得资本的支持,并继续保持新业务开拓,也具有更强的风险抵御力与恢复速度。反而由于疫情的冲击,一些竞争力较弱的中小型企业被洗牌,导致共享办公行业的竞争有所缓解。

从增量市场来看商业地产商、茶饮/咖啡/快餐品牌或将成为共享办公行业的新势力。

商业地产商进军共享办公行业,自带办公空间,相比靠租赁起家的联合办公企业有较大的成本优势,共享办公模式也是对原有商业写字楼服务链条的延伸。

茶饮咖啡品牌进入共享办公,其主要面向C端用户,自带品牌效应与消费服务,其本质也是对现有业务链条的延伸。

未来,或许会有更多跨行业企业争夺共享办公市场,行业整体的市场格局尚不清晰。

最终,第一梯队的企业是具备何种基因的企业,还与目标群体的变化、用户需求,企业运营策略等多种因素紧密关联。

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