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原标题:2020年房地产市场现状与竞争格局分析

整体来看,10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势,且随着行业集中度维持在高位,未来龙头房企的断层优势将更加显著。

土地储备是业绩增长强而有力的支撑

根据克尔瑞数据,截止2019年底,中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上,其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平,2019年销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠,体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

2020年房地产市场现状与竞争格局分析

2020年房地产市场现状与竞争格局分析

规模达到一定高度后,在有质量发展的带动下,龙头房企增储之路也出现分化:

第一,融创、世茂通过收并购继续规模进阶之路。两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%,与企业在2019年积极收并购不无关系。其中融创6成土储来自收并购,世茂也在2019年收购了部分新城的项目、且2020年初还完成了对福晟的大笔收购。

第二,提出控制土储规模后,恒大2019年末总土储货值从第1名下降至第四位,实现了土储的“负增长”,销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

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第三,绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略,积极拓宽拿地渠道稳健增储。华润总土储排名从2017年的第20上升到12位,土储货值几乎翻倍。绿地在三四线坚定高铁新城战略,优质布局核心三四线,土储货值同比涨幅超50%。

规模房企生存无忧,发展有保障

在去杠杆、稳杠杆的背景下,规模房企都在有意识的调整自身财务结构,开拓多元化的融资渠道,多途径降低融资成本,而且成效显著,杠杆率已调整至合理水平。碧桂园、世茂集团、龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在70%以下。碧桂园净负债率持续维持合理水平,2019年为46.3%,同比下降3.3个百分点;万科地产净负债率维持在40%以下,2019年净负债率为33.9%,继续保持低位;新城控股2019年净负债率下降25.3个百分点至13.3%,货币资金总量近640亿元。

除此之外,规模房企未来发展的确定性更高,截止2019年12月31日,企业已售未结转货值较2018年有明显提高,企业在报表收入端和资金端将有一定保障,这将为企业未来的持续发展奠定基础。碧桂园权益已售未结货值为7100亿元,在行业内维持绝对高位;奥园集团已售未结货值为1705亿元,是全年销售总量的1.44倍;德信中国已售未结货值达600亿元,是全年销售业绩的1.33倍。

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去化周期连续下降

从总土储的去化周期来看,龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈,平均去化周期连续两年下滑,从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内,万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右的,是10强房企中去化周期最短的企业。

对比2018年末和2019年末10强房企的去化周期,有5家房企去化周期下行,包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升,其中绿地表现显著。2019年在全国地市下行的背景下,绿地逆市拓展,尤其在二线核心城市占比提高,落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津贸易港等大规模项目,总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

2020年房地产市场现状与竞争格局分析

经营效率提升

从回款率角度看,规模房企在实现可观的业绩增长时,经营效率明显提升,回款质量乐观,多家房企回款率达到90%以上,这为企业提供了可观的现金流基础,无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。2019年碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元,权益回款率达96%,处于行业高位。

2020年房地产市场现状与竞争格局分析

龙头房企谨慎投资仍为主旋律

2020年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、“量价整体平稳”的走势,谨慎投资仍是行业的主旋律。

但对于部分龙头房企而言,整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储,是逆市低价拿地的机遇。中海在业绩发布会上表示2020年将会提高土地权益投资预算至1400亿元,同比增长23%,世茂也表示投资预算与2019年持平,视销售情况还可调整。此外万科、融创、华润等企业均以谨慎投资为主要投资原则,聚焦收并购市场,规模房企的收并购行动从一季度以来已较为活跃。

2020年房地产市场现状与竞争格局分析

以上数据来源于前瞻产业研究院中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资解决方案。(前瞻产业研究院:https://f.qianzhan.com)

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